Grâce à Prêt à Emprunter et à son calcul de sa capacité d’emprunt vous savez maintenant sur quel montant d’opération immobilière vous pouvez partir.
L’étape suivante, de votre rétro-planning de l’achat immobilier réussi, est donc la recherche du bien immobilier. Pour cette étape et toujours dans le but d’être crédible auprès des interlocuteurs professionnels que vous allez rencontrer, il va falloir faire quelques choix : acheter du neuf ou de l’ancien ? Acheter de particulier à particulier ou à l’aide d’un professionnel ? Quelle est la meilleure démarche pour trouver le bien rêvé ?
Alors prêt pour passer cette deuxième étape ?
Trouver son bien immobilier, c’est déjà choisir entre l’achat du bien ancien ou d’un bien neuf. Comment choisir entre l’appartement ancien et l’appartement neuf, entre la maison déjà arborée et le nouveau lotissement de votre commune ?
– Répondre à cette question, c’est d’abord une question de goût entre le charme de l’ancien et la fonctionnalité du neuf, entre le caractère et le design, entre l’histoire et la maison connectée… Impossible de départager sur ce critère, c’est une histoire de goût.
– C’est aussi une question de délai, forcément pour un bien neuf donc à construire, il faut attendre. Entre 9 et 18 mois pour un projet de construction de maison (de la recherche foncière à la livraison), entre 12 et 24 mois pour un projet de promotion immobilière (sauf pour les programmes ayant déjà démarrés). Contre 2 à 4 mois pour l’ancien (du compromis à l’acte de vente).
– Ce peut être une question financière. Le logement neuf bénéficie encore d’aide de l’Etat : le fameux prêt à taux zéro + (pour les logements neufs répondant aux cahiers des charges du BBC 2005 ou de la RT 2012). Cette aide peut aller jusqu’à un maximum de 118 470€ à zéro% pour le barème du 1er avril 2013. Le montant du PTZ se calcule à l’aide de 3 paramètres : la zone d’achat, les revenus du ménage et la composition de la famille. Cette aide peut être complétée d’un prêt Vivrelec ou Batigaz suivant l’énergie choisie pour chauffer son bien immobilier. Pour l’ancien, il n’y a plus d’aide spécifique actuellement.
– C’est aussi une question de prix. A titre d’exemple concret, sur le Grand Lyon au premier trimestre 2013, la moyenne des prix dans le neuf était de 3604€ (source CECIM) pour 3210€ dans l’ancien (source Chambre des Notaires). Soit pour un appartement de 70 m2 une différence de 27 580 € en faveur de l’ancien.
– Enfin c’est une question écologique. Le neuf bénéficie aujourd’hui des normes de la RT 2012 (réglementation thermique 2012) ou du BBC 2005 (Bâtiment de Basse Consommation) et donc des garanties d’avoir un bien faiblement énergivore. C’est un plus écologique et ce sera vraisemblablement un plus à la revente de ce bien. En effet pour revendre un bien aujourd’hui, le vendeur doit indiquer sa consommation énergétique, c’est le fameux DPE (Diagnostic de Performance Energétique). Il est fort à parier que cette valeur énergétique aura du poids dans la négociation du prix du bien face à un autre bien plus ancien et mal isolé.
C’est maintenant à vous de prioriser ces grands critères et faire votre choix, car il n’y a pas un secteur objectivement mieux qu’un autre, il ya des critères qui vous correspondent plus ou moins. Êtes-vous sensible à la consommation énergétique de votre bien, êtes-vous dans l’achat coup de cœur, votre montage financier commande t il intégralement votre projet immobilier……
Une fois ce choix de l’ancien ou du neuf fait, c’est le moment de partir à la recherche proprement dite du bien.
En effet le marché immobilier de l’ancien est réalisé à 68% par l’intermédiaire d’un professionnel, d’un agent immobilier et donc 32% de particulier à particulier (source proximmo). Ces chiffres vont logiquement vous « obliger » à travailler sur ces deux grands fournisseurs de biens à vendre : le professionnel et le particulier.
– Pour la partie du professionnel, il faut tout de suite traiter la question du prix. L’agent immobilier va facturer entre 4 et 8% du prix de vente. Vous allez me dire que c’est un coût en plus, c’est sûr, mais cela peut valoir le coup…
D’abord si le professionnel a le mandat de vente, il a le bien, donc il n’y a rien à dire, car c’est grâce à lui entre autre que le bien se retrouve sur le marché de la vente.
Car il y a un travail de réalisé avant l’arrivée du bien sur le site du professionnel, on verra ce point un peu plus loin. Ensuite ce coût doit correspondre à des services que vous ne retrouverez pas avec le particulier : sécurité juridique et financière (le professionnel s’engage dans une transaction et il doit se couvrir auprès d’une caisse d’assurance pour exercer son métier), un accès à une base de prix du secteur permettant de déterminer le juste prix, un accompagnement dans toutes les formalités juridiques et financières de l’acte de vente (signature du compromis, aiguillage sur des établissements financiers et des courtiers pour comparer, suivi des diagnostics du bien à vendre….), certains vont même plus loin en vous accompagnant vers des professionnels du déménagement ou des artisans pour vos travaux d’entrée dans les lieux….
Vous voyez à ce stade apparaître une des plus value du professionnel. Il doit accompagner le vendeur du bien pour être au juste prix (ce sont de nombreux échanges, des études de marché sur le prix du secteur…), pour assurer l’information légale sur le bien (c’est la batterie de diagnostic obligatoire, la loi Carrez pour le calcul des surfaces, le DPE ……).
Maintenant il vous reste à choisir le professionnel qui va vous accompagner…
Deux conseils à ce stade, car tout va dépendre de l’humain…
Pour se réassurer dans ce choix du professionnel, et compte tenu que tout dépend de l’humain, de notre interlocuteur, il est plus prudent de partir vers les réseaux de franchise. En effet il existe un cadre d’exercice de leur métier (consultable sur leur site) que le franchiseur doit faire respecter et qui constitue une première garantie. De plus la notoriété nationale de l’enseigne est aussi un moyen de capter « plus » facilement des biens. Mais cette règle ne se suffit pas à elle-même, servez vous de votre relationnel pour trouver le bon professionnel : qui de votre famille, de vos amis, de vos relations de travail a vendu récemment et demandez lui un retour d’expérience. En croisant ces critères, vous aurez les bonnes informations pour trouver celui qui va vous accompagner professionnellement dans votre projet de recherche du bien immobilier. Si vous êtes pressé ou que cet accompagnement par un professionnel vous intéresse, merci de vous rendre dans notre espace dédié à votre projet ici : mise en relation rapide et sécurisée.
– Pour la recherche du bien immobilier sur le marché du particulier à particulier, c’est donc à vous de faire la « pige ». Encore du jargon professionnel…. Il s’agit de vous mettre en veille sur tous les supports de communication affichant des biens à vendre : internet, presse spécialisée, presse locale. Vous pouvez dire merci à internet qui permet une veille beaucoup plus facile que l’ancienne pige papier.
Comment organiser sa veille sur internet ?
Dans ce domaine, vous ne pourrez pas vous priver d’un compte sur le bon coin (la moitié du marché du clic immobilier passe par Leboncoin.fr soit 7 millions de clics – source proximmo) ou encore le PAP.fr – particulier à particulier. Avoir un compte sur ces sites d’annonces va vous servir à enregistrer des alertes en fonction de vos critères de recherche : localisation, surface, prix…(grâce à notre calcul de la capacité d’emprunt, vous pouvez facilement et surement remplir cette fonction….).
Une fois ces alertes enregistrées, vous devez consulter vos mails très régulièrement et surtout appelez le propriétaire dès que le bien affiché correspond à votre recherche et que les photos confirment cette impression. Cet appel est fait pour prendre rendez-vous et organiser une visite du bien. Au départ, il ne faut pas hésiter à visiter plusieurs biens, cela vous donnera une vision du marché et donc du prix…. Une autre façon de trouver un bien, c’est de faire savoir que vous cherchez à acheter. Un petit mail à tout son réseau en donnant ces critères: localisation, description du bien (appartement, maison, surface minimum et maximum….), en parler à la machine à café du bureau, publier votre démarche sur votre compte Facebook….
Le meilleur conseil dans sa recherche du bon professionnel de la construction ou de la promotion est de s’assurer d’être en face d’un professionnel bénéficiant d’un maximum de garanties financières et techniques pour la réalisation d’un bien immobilier neuf.
Pour la promotion, cette étude est plus légère car c’est un marché détenu massivement par des acteurs nationaux respectant les normes et les obligations légales, qui de plus sont régulièrement contrôler dans ce sens. Rien ne nous vous empêche, bien au contraire de faire le tour de votre réseau pour avoir le « bouche à oreille » du promoteur, d’aller sur une des journées portes ouvertes d’un programme déjà réalisé ou déjà commencé pour vous rendre compte de la qualité d’exécution des travaux…Vous pouvez pour cela :
– lui demander,
– appeler l’UMF (l’Union des Maisons Françaises) qui est un syndicat professionnel pour les constructeurs,
– vous servir de votre relationnel : qui de votre famille, de vos amis, de vos relations de travail a fait construire récemment et demandez lui un retour d’expérience,
– vérifier par vous-même l’existence de mentions obligatoire dans un contrat de construction : ai-je bien dans mon contrat la garantie de remboursement en cas de versement d’acompte, la garantie de livraison à prix et délais convenus, la garantie de parfait achèvement, la garantie de bon fonctionnement, la garantie décennale et l’assurance dommages-ouvrage.
Si vous êtes pressé ou que cet accompagnement par un professionnel vous intéresse, merci de vous rendre dans notre espace dédié à votre projet ici : mise en relation rapide et sécurisée.