Le taux fixe, c’est simple, le taux ne bouge pas, il est fixé au jour de votre offre de prêt et donc la durée et la mensualité ne bougeront pas non plus. On choisira le taux fixe dans un contexte de marché de taux bas (être sous la barre des 4% est un bon taux fixe de façon générale).
Taux révisable
Le taux variable ou révisable est un prêt dont le taux bouge en fonction d’un indice de référence. Souvent c’est l’Euribor qui sert d’indice de révision. Si vous êtes sur un Euribor 1 an, vous serez révisé toutes les années, Euribor 6 mois, tous les 6 mois…La hausse ou la baisse du taux va entrainer des modifications sur votre durée ou votre mensualité, donc une hausse ou une baisse en fonction de votre taux. Ces impacts sont différents suivant votre offre de prêt, certains taux révisables répercutent toute la hausse ou la baisse sur la durée, d’autres sur la mensualité et enfin certains mixent la durée puis la mensualité ou la mensualité puis la durée…Le jeu de faire bouger la durée permet de moins impacter les hausses sur la mensualité et donc protège votre budget mensuel, tout en alourdissant pendant cette période votre coût de crédit.
Taux révisable capé
Il existe une autre forme de protection c’est le taux révisable capé. C’est le même système de taux révisable que décrit plus haut avec seulement un plafond de taux. Au-delà de ce plafond, vous n’êtes plus impacté ni sur votre mensualité ni sur votre durée.
Le choix d’opter pour un taux variable est généralement plus logique dans un contexte de marché de taux haut (au-dessus de la barre des 5%), ainsi votre prêt (durée et mensualité) est calculé sur un taux qui a plus de chance de descendre que de monter et en cas de hausses elles resteront proportionnellement faibles. Ce qui veut dire que globalement vous n’aurez pas trop à souffrir des périodes hautes, tout en bénéficiant de toutes les périodes basses (pas de négociation à faire avec votre banquier, pas de frais…).
Il s’agit d’une option de votre prêt qui vous permet d’augmenter ou de diminuer votre mensualité. Cette option est généralement encadrée en terme de montant (par exemple plus ou moins 20% de la mensualité initiale) et de délai (par exemple une fois par an, à la date d’anniversaire de votre prêt). Il est capital d’avoir cette option dans votre prêt. D’abord pour faire face aux aléas de la vie grâce à la baisse de votre mensualité. Ensuite pour optimiser votre coût de crédit grâce à une augmentation de votre mensualité. En effet, plus j’augmente ma mensualité, plus je diminue ma durée, alors j’amortis plus vite, et donc mon coût de crédit est plus faible.
Les intérêts intercalairesIl s’agit des intérêts que vont générer vos déblocages de fond successifs dans le cadre d’une construction de maison individuelle, d’une promotion immobilière ou de gros travaux dans l’ancien. Attention, ces intérêts se rajoutent aux intérêts du prêt. Ils sont le plus souvent payables mensuellement pendant la période d’anticipation, c’est-à-dire pendant la période allant de votre premier déblocage de fond jusqu’au dernier déblocage. Une fois le capital entièrement débloqué, alors seulement commence la période d’amortissement avec le paiement de votre mensualité sur la durée de prêt choisie.
Les pénalités de Remboursement AnticipéIl s’agit des pénalités que vous allez devoir payer lorsque vous décidez de rembourser une partie ou la totalité de votre prêt immobilier avant son terme. En cas de remboursement partiel, ce remboursement doit être au moins égal à 10 % du montant initial du prêt.
Cette indemnité ne doit pas dépasser légalement 6 mois d’intérêt sur le capital remboursé au taux moyen du prêt, sans pouvoir dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.
Elle peut être majorée des intérêts compensateurs pour les remboursements anticipés de prêts à taux variable.
Pour les prêts obtenus depuis le 1er juillet 1999, l’indemnité n’a pas à être appliquée si le remboursement est motivé :
– par la vente du bien immobilier consécutive à un changement du lieu d’activité professionnelle de l’emprunteur ou de son conjoint,
– par le décès ou la perte d’emploi de l’emprunteur ou de son conjoint.
Biensûr, cette pénalité peut faire l’objet d’une négociation avec le banquier pouvant aller jusqu’à son exonération. Il faut négocier cette clause au moment de l’obtention de l’offre de prêt, car il est beaucoup plus difficile d’obtenir gain de cause au moment du remboursement anticipé…
L’Assurance Décès Invalidité (ADI) avec Perte Totale et Irréversible d’Autonomie (PTIA) et Incapacité Temporaire de Travail (ITT)Il s’agit de la protection de base en termes d’assurance de prêt immobilier. Sur ce point des assurances, vous allez être confronté à un choix, celui des quotités. C’est-à-dire à quelle hauteur vous devez vous assurer, en sachant que le prêt doit être couvert au minimum à 100%.
Donc si vous êtes seul à emprunter, il n’y a pas de débat, c’est une quotité de 100% sur l’emprunteur qui sera automatiquement choisie.
En revanche, si vous êtes deux à emprunter, il y a plusieurs scénarios : 50/50, 100/100, 50/100…
En terme de conseil, mieux vaut être bien assuré, car la charge immobilière est la plus importante du ménage et en cas d’accident de la vie l’assumer seul est souvent difficile. Il faut bien avoir en tête les conséquences induites d’être seul en cas de décès du conjoint. Et ce, même si votre conjoint ne travaille pas. Par exemple dans le cas du décès de l’emprunteur qui était sans emploi, vous n’avez pas de perte de revenus, mais il pouvait assumer la garde des enfants, il faudra alors avoir recours à des systèmes de garde payants. Une couverture à 50% sur le conjoint sans revenu permettrait une prise en charge de 50% de la mensualité et donc de dégager un budget mensuel pour faire face aux changements liés au décès.
Lorsque les deux conjoints travaillent, la règle de répartition des quotités est calée sur le poids des revenus de chacun : des revenus identiques, ce sont des quotités de50/50 ou de 100/100 suivant pour besoin de protection des emprunteurs. Si un des revenus est supérieur à l’autre, ce peut être un choix de quotité de 100/50.
Les assurances complémentaires
Il s’agit cette fois de vous assurer contre des risques autres que le décès et la maladie. Il s’agit principalement de couvrir les risques de chômage et de moins value immobilière en cas de revente du bien. Dans ce domaine, il y a autant de formules d’assurance que de prêts …Il faut donc lire les conditions générales et être attentif à certaines questions.
Par exemple, pour le chômage, il faut lire et comprendre
– le système de calcul du délai de carence de l’assureur (certaines assurances commencent la prise en charge de votre mensualité qu’après 18 ou 24 mois de chômage),
– la durée de couverture (pendant combien de mois consécutifs de chômage êtes-vous couvert)
– le montant de vos prestations (quel pourcentage de votre mensualité est pris en charge et quel est le montant maximum par sinistre).
Pour l’assurance contre les moins values immobilières, il faut être vigilant dans les conditions générales aux faits générateurs permettant le remboursement de la moins value immobilière ainsi que le système de calcul de la moins value immobilière. En effet, il est souvent mentionner des faits générateurs permettant le remboursement de sa moins value, par exemple un divorce, une mutation (sous des conditions de distance kilométrique entre son ancien employeur et le nouveau), une perte d’emploi…..
Les garanties du prêt immobilierIl s’agit des garanties que vous apportez à votre banquier en cas de défaut de paiement de votre mensualité.
La garantie « classique » est la garantie hypothécaire, on entend souvent l’expression « donner son bien en hypothèque ». Quand l’hypothèque est actionnée, elle permet au banquier de se servir en premier sur la vente du bien pour rembourser sa dette. Elle peut avoir deux noms juridiques : l’hypothèque ou le privilège du prêteur de deniers. Le choix entre les deux repose sur la nature de la garantie, en gros dès que nous sommes sur un bien bâti, nous pouvons prendre un privilège du prêteur de deniers (qui est moins onéreux) et pour tout ce qui n’est pas encore bâti une hypothèque (les travaux à venir, les frais lorsqu’ils sont financés par le prêt…).
On peut substituer cette garantie hypothécaire par une garantie par cautionnement. C’est alors une société de caution qui viendra rembourser le banquier, charge à elle de se retourner contre vous pour récupérer sa dette. C’est une sorte de délégation du contentieux du banquier vers des sociétés spécialisées en recouvrement. Cette option a plusieurs avantages pour le client : souvent moins onéreuse à l’entrée que l’hypothèque ou le privilège du prêteur de deniers, vous n’avez pas non plus de frais de mains levées d’hypothèque à la sortie. En revanche, ces sociétés opèrent une sélection à l’entrée pour diminuer leur risque, ainsi tout le monde ne rentrera pas dans leurs critères d’adhésion (condition d’apport, de durée maximum…).